Firma AXI IMMO przygotowa?a raport z podsumowaniem 2019 r. na rynku magazynowym w Polsce wskazuj?c 10 najwa?niejszych faktów, które kszta?towa?y obraz sektora w ubieg?ym roku oraz b?d? wp?ywa?y na jego przysz?o?? w najbli?szych miesi?cach.
Wysoki, stabilny popyt na poziomie 4 mln mkw., rekordowa liczba nowych inwestycji na g?ównych rynkach, ale te? w nowych lokalizacjach, du?y blisko 50% udzia? projektów spekulacyjnych w budowie to obraz sektora magazynowego na koniec 2019 roku – komentuje Anna G?owacz, Dyrektor Dzia?u Industrial w AXI IMMO. – Polski rynek magazynowy ro?nie ?rednio w tempie 15% rocznie, co zawdzi?cza wysokiemu zainteresowaniu zarówno najemców, jak te? inwestorów. Obie grupy oceniaj? go jako stabilny i bezpieczny – dodaje, Anna G?owacz.
1. Rynek inwestycyjny pod znakiem sprzeda?y du?ych projektów BTS
W 2019 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniós? 1,48 mld euro. By? to wynik o 17% ni?szy w porównaniu z rekordowym 2018 r., g?ównie ze wzgl?du na przed?u?aj?ce si? negocjacje i przesuni?cie zamkni?cia transakcji o warto?ci pond 1 mld euro na 2020 r. W magazyny inwestuj? zarówno fundusze z Europy, jak te? kapita? z Azji, który jest obecny g?ównie za po?rednictwem europejskich platform. Sta?? bol?czk? jest niska dost?pno?? produktów, efektem tego jest coraz wi?ksza liczba transakcji ju? na etapie deweloperskim i „share asset”. W odró?nieniu od 2018, kiedy to sprzedawa?y si? portfele, ubieg?y rok nale?a? do du?ych transakcji typu „single tenant”. Nowych nabywców znalaz?y m.in. projekty Amazon w Boles?awcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku. Stopy kapitalizacji wykazuj? dalsz? tendencj? do kompresji. Najlepszych pojedynczych projektów magazynowych stopy kapitalizacji by?y nawet poni?ej 5%, w przypadku inwestycji typu multitenant w lokalizacjach logistycznych utrzymywa?y si? powy?ej 6%. Natomiast najlepsze assety na terenie Warszawy oscylowa?y w okolicach 5,5%.
2. Rekordowy popyt trzeci rok z rz?du
Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 r. w Polsce trzeci rok z rz?du utrzyma? si? na wysokim poziomie. ??cznie wynaj?to prawie 4 mln mkw., z czego 67% stanowi?y nowe umowy najmu. Pi?? g?ównych rynków odpowiada?o za 80% ca?o?ci popytu. Najwi?cej powierzchni wynaj?to w regionie Warszawy (1,27 mln mkw.), nast?pnie na Górnym ?l?sku (600 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (590 tys. mkw.). Najwi?cej nowych umów najmu zosta?o podpisanych w regionie Warszawy.
3. Sektor ro?nie, dzi?ki logistyce i e-commerce
W strukturze najmu przez ca?y rok 2019 udzia? firm logistycznych utrzymywa? si? na wysokim poziomie pomi?dzy 35-45%, aby na koniec roku osi?gn?? 40,5%. Operatorzy logistyczni wynajmuj? kolejne powierzchnie magazynowe ze wzgl?du na nowe kontrakty, ale te? przystosowuj? ?a?cuchy dostaw do nowych wymaga? klientów z kana?u e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obs?ug? zwrotów, magazyny szybko rotuj?ce czy regionalne centra dystrybucyjne.
4. Ca?kowite zasoby na prostej ?cie?ce do przekroczenia 20 mln mkw.
W ca?ym 2019 r. do u?ytku oddano 2,72 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23% wy?szy ni? w roku poprzednim. Ca?kowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln mkw. Najwi?cej powierzchni zosta?o dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. mkw.), nast?pnie na Górnym ?l?sku (573 tys. mkw.) i na Dolnym ?l?sku (430 tys. mkw.). Polski rynek magazynowy rok do roku ro?nie w tempie powy?ej 15%.
5. Blisko 50% nowych inwestycji to projekty spekulacyjne
Na koniec roku w budowie by?o 1,9 mln mkw., z czego najwi?cej na Górnym ?l?sku (478 tys. mkw.), nast?pnie w regionie Warszawy (470 tys. mkw.) i na Dolny ?l?sku (270 tys. mkw.). Warto doda?, ?e ponad 260 tys. mkw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boj? si? projektów spekulacyjnych. Udzia? tego typu inwestycji w strukturze poda?y na koniec roku wyniós? 49%.
6. Nowe rynki z rosn?cym potencja?em
Poza 5 g?ównymi rynkami obserwujemy sta?y rozwój mniejszych i nowych rynków, takich jak Szczecin, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Bia?ystok, Lublin czy Olsztyn. Ca?kowite zasoby ??cznie na wszystkich mniejszych rynkach na koniec roku wynios?y 3,3 mln mkw. i wzros?y o 26% wzgl?dem 2018. Najwi?kszy przyrost powierzchni mia? miejsce w woj. warmi?sko-mazurskim, ze wzgl?du na oddanie do u?ytku BTS dla firmy Zalando o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Popyt wygenerowany na nowych rynkach przekroczy? 770 tys. mkw., z czego 95% to nowe umowy najmu.
7. Poziom pustostanów z tendencj? wzrostow?
Efektem oddania do u?ytku du?ej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz relokacji najemców jest wzrost wspó?czynnika powierzchni niewynaj?tej, który na koniec 2019 r. wyniós? 6,5%, co stanowi wzrost o 2 p.p. wzgl?dem ko?ca 2018 r. i jest najwy?szym wynikiem od 5 lat. W kolejnych miesi?cach trend ten zostanie utrzymany. Najwy?szy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej 11,2% oraz na Górnym ?l?sku 8,2%. Na mniejszych rynkach najwi?ksz? dost?pno?? powierzchni odnotowano w regionie Bydgoszczy i Torunia (8,1%), Trójmiasta (8,0%) oraz Krakowa (7,5%).
8. W czynszach by?o wzrostowo, jest stabilnie
W pierwszej cz??ci 2019 r. stawki bazowe wykazywa?y tendencj? wzrostow?, jednak pod koniec roku ustabilizowa?y si?. ?rednie stawki bazowe w obiektach typu big-box oscylowa?y w przedziale 2,9 – 3,8 euro/mkw., co przek?ada?o si? na stawki efektywne pomi?dzy 2,1 do 3,2 euro/mkw. Nadal najni?sze mo?liwe do uzyskania stawki czynszów by?y w regionie Poznania oraz okolicach Warszawy. Najdro?sz? lokalizacj? pozostaje Warszawa miasto, gdzie stawki bazowe oscyluj? w przedziale 4,9 – 5,5 euro/mkw. W najbli?szych miesi?cach stawki bazowe utrzymaj? si? na stabilnym poziomie, natomiast efektywne b?d? wykazywa?y delikatn? tendencj? spadkow? w regionach, gdzie ro?nie poziom pustostanów.
9. Wzrost sektora zale?ny od e-commerce
Sektor nieruchomo?ci magazynowych pozostanie na ?cie?ce stabilnego wzrostu. Trend wzrostu zapotrzebowania ze strony e-commerce i wzrost liczby inwestycji w lokalizacjach miejskich b?d? kszta?towa?y obraz rynku w najbli?szym roku. Aktywno?? deweloperska utrzyma si? na wysokim poziomie, jednak mo?emy spodziewa? si? spadku liczby inwestycji typowo spekulacyjnych. Po stronie popytu b?dziemy odnotowywa? wi?cej mniejszych transakcji zwi?zanych z ekspansjami i przebudow? ?a?cuchów dostaw, ni? spektakularnymi, pojedynczymi inwestycjami.
10. Wyzwaniem perturbacje w ?wiatowej gospodarce
Mo?liwy spadek popytu b?dzie zwi?zany z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak: przestoje w ?a?cuchach dostaw zwi?zane z rozprzestrzenianiem si? koronawirusa, widoczny spadek produkcji wynikaj?cy ze spadku konsumpcji zw?aszcza w Europie Zachodniej, niska dost?pno?? pracowników przy jednoczesnych rosn?cych kosztach pracy. ?wiatowa gospodarka, w tym sektor magazynowy mo?e spodziewa? si? tymczasowego os?abienia koniunktury ze wzgl?du na koronawirusa.
