W?asne M. jest marzeniem niejednego Polaka. Co, je?li nie mamy ?rodków na jego realizacj?? Z pomoc? mo?e przyj?? kredyt hipoteczny, który jest najpopularniejsz? form? sfinansowania zakupu mieszkania. Wed?ug danych NBP, w 7 najwi?kszych miastach w Polsce w III kw. 2021 r. a? po?owa kupowanych lokali mieszkalnych by?a nabywana w ten sposób. Jednak dla wielu przysz?ych kredytobiorców to ostatni dzwonek na uzyskanie wystarczaj?cej kwoty z banku po stosunkowo niskich kosztach. Dlaczego? Powodem s? zapowiadane, kolejne podwy?ki stóp procentowych i rosn?ca inflacja, a to oznacza, ?e ponownie obni?y si? zdolno?? kredytowa niema?ej grupy Polaków. Co wi?cej, podwy?ki b?dzie mo?na równie? zaobserwowa? na rynku nieruchomo?ci. Wp?yw na to maj? m.in. drogie (i wci?? dro?ej?ce) materia?y budowlane, przez co w ci?gu ostatniego roku w 16 najwi?kszych miastach w Polsce stawki najmu wzros?y przeci?tnie o 9%, tym samym w wi?kszo?ci miast s? ju? wy?sze ni? przed pandemi?. Czasy mamy niespokojne i potwierdza si? to, co pokaza?a ju? I fala pandemii – w takiej rzeczywisto?ci inwestycja w nieruchomo?ci wci?? pozostaje jedn? z najbardziej op?acalnych opcji. Nawet, gdy w gr? wchodzi zakup mieszkania na kredyt z my?l? o wynajmie. Jednak co zrobi?, aby unikn?? odrzucenia przez bank wniosku kredytowego? Eksperci Zwi?zku Firm Po?rednictwa Finansowego (ZFPF) przedstawiaj? poni?ej najcz?stsze powody odmowy udzielenia kredytu hipotecznego i podpowiadaj?, jak ich unika?.
1. Nieodpowiednia zdolno?? kredytowa
Pierwszym i najwa?niejszym powodem odrzucenia przez bank wniosku o kredyt hipoteczny, jest nieodpowiednia, tzn. zbyt niska zdolno?? kredytowa. Przy jej wyliczaniu banki bior? pod uwag? ró?ne elementy i w?asne wytyczne, chocia? oczywi?cie musz? dzia?a? w ramach ogólnie przyj?tych zasad (np. rekomendacje od KNF). Zupe?n? podstaw?, na któr? zwróci uwag? kredytodawca oceniaj?c zdolno?? kredytow?, s? dochody osoby staraj?cej si? o kredyt – ich wysoko??, a tak?e regularno?? wp?ywów i oczywi?cie wydatki, a tak?e ich stosunek do dochodów. Ostatnie wzrosty stóp procentowych, wyra?nie prze?o?y?y si? na mniejsz? zdolno?? kredytow? konsumentów w naszym kraju. Podwy?ka z marca sprawi?a, ?e stopa referencyjna wynosi ju? 3,5 %.
Jak wskazuje Rafa? Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance, od pa?dziernika 2021 r. stopa referencyjna by?a podnoszona ju? sze?ciokrotnie, wi?c oprócz podwy?ki z pa?dziernika, która wynosi?a 0,4 punktu procentowego, ka?dy kolejny miesi?c przynosi? wzrost o co najmniej pó? punktu procentowego. Jak wynika z zapowiedzi NBP, nie s? to ostatnie podwy?ki w tym roku. A rosn?ce stopy procentowe wp?ywaj? na zdolno?? kredytow?.
– W przypadku rodziny z dwójk? dzieci czy bezdzietnej pary, ich zdolno?? kredytowa maleje nieprzerwanie od III kwarta?u 2020 r. Natomiast singiel na najwy?szy kredyt móg? liczy? w IV kwartale 2020 r., a pó?niej jego zdolno?? kredytowa równie? zacz??a sukcesywnie spada?. Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2021 r., w przypadku 4-osobowej rodziny o dochodach 8 000 z? netto, ?rednia zdolno?? kredytowa obni?y?a si? o 119 tys. z?. Jednak nie jest to najbardziej dotkliwy spadek. Ten dotkn?? pary, które przy identycznych dochodach, co wy?ej wspomniana rodzina, mog? po?yczy? od banku ?rednio o 178 tys. z? mniej w porównaniu do III kwarta?u 2021 r. Natomiast singiel, który zarabia 5000 z? netto otrzyma kredyt mniejszy o 90 tys. z? ni? w poprzednim kwartale – obrazuje Rafa? Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
2. Zbyt wysokie wydatki
Wysokie i sta?e dochody u?atwiaj? otrzymanie kredytu hipotecznego, ale nie zawsze, tyczy si? to sytuacji, gdy oprócz wysokich wp?ywów, potencjalny kredytobiorca ma te? wysokie wydatki. A o nie w obecnej rzeczywisto?ci nietrudno. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w lutym 2022 r. wg wst?pnych danych by?a na poziomie 8,5%, co jest warto?ci?, która nie by?a spotykana przez ostatnie 20 lat. Wszystko wskazuje na to, ?e taki poziom inflacji pozostanie z nami na d?u?ej, a niewykluczone s? te? jej dalsze wzrosty, co mo?e przek?ada? si? na zwi?kszony poziom wydatków z domowego bud?etu.
Nale?y pami?ta?, ?e bank rozpatruj?c wniosek kredytowy, analizuje wysoko?? wydatków zwi?zanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Zaliczaj? si? do nich m.in. koszty ?ywno?ci, rachunki za us?ugi telekomunikacyjne, op?aty zwi?zane z utrzymaniem samochodu itp. W?ród danych zwi?zanych z wydatkami potencjalnego kredytobiorcy, jakich bank potrzebuje do oceny zdolno?ci kredytowej, znajduj? si? te? informacje o innych zobowi?zaniach finansowych, czyli aktualnie sp?acanych kredytach, po?yczkach. – Podaj?c we wniosku kredytowym te informacje, trzeba zachowa? rzetelno??. Nie powinno si? naci?ga? faktów, bo bank i tak dojdzie do prawdy. Je?li wniosek jest sk?adany w banku, który prowadzi konto osobiste wnioskodawcy, to nie warto równie? zani?a? danych o kosztach prowadzenia gospodarstwa domowego, bo kredytodawca ma przecie? wgl?d w takie wydatki. Rozmini?cie si? z prawd?, cho?by w jednej kwestii, mo?e podwa?y? wiarygodno?? pozosta?ych informacji wskazanych we wniosku – t?umaczy Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
To mniej powszechna wiedza, ?e wi?kszo?? banków bierze pod uwag? równie? potencjalne zad?u?enia. O co chodzi? Oceniaj?c ryzyko kredytowe, uwzgl?dnia to, czy wnioskodawca wyst?powa? o kart? kredytow? i jaki ma przyznany limit, oraz analizuje debety lub inne linie kredytowe dost?pne w koncie. Nawet je?li nie korzysta si? z potencjalnie dost?pnych ?rodków, to i tak fakt posiadania karty kredytowej mo?e wp?ywa? na obni?enie zdolno?ci kredytowej. Oceniaj?c zdolno?? kredytow?, bank zak?ada, ?e taka osoba w ka?dym momencie mo?e skorzysta? ze ?rodków. W tej sytuacji suma zobowi?za? do sp?aty znacz?co si? zwi?kszy, co mo?e prze?o?y? si? na trudno?ci ze sp?at?. Potencjalnie wydatki mog? wp?yn?? ca?kiem realnie na negatywn? ocen? zdolno?ci kredytowej, a przez to mo?na spotka? si? z odmow? przyznania kredytu. Jednak istnieje prosty sposób, aby temu zaradzi?.
– Przed z?o?eniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto zadba? o przegl?d swoich finansów. Obejmuje on m.in. pozbycie si? nieu?ywanych kart kredytowych oraz zmniejszenie limitów na tych kartach, z których korzystamy. Nale?y te? obni?y? lub ca?kowicie zrezygnowa? z debetów dost?pnych w koncie. Je?li jest to mo?liwe, to warto postara? si? o wcze?niejsz? sp?at? innych zobowi?za?. Uporz?dkowanie domowych finansów znacznie zwi?kszy szanse na uzyskanie kredytu. W tym celu mo?na skorzysta? z pomocy po?rednika finansowego, który przeanalizuje sytuacj? wnioskodawcy i wybierze najlepsze dla niego rozwi?zanie – podkre?la Rafa? Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
3. Negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa
Kolejn?, cz?sto spotykan? przyczyn? odmowy udzielenia kredytu hipotecznego jest negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa. Problem z uzyskaniem kredytu mo?na mie? przez cz?ste opó?nienia w sp?acie kolejnych rat za zakupy, nieterminowe regulowanie zad?u?enia na karcie kredytowej lub zaleg?o?ci w op?atach za us?ugi telekomunikacyjne. W takiej sytuacji bank mo?e doj?? do wniosku, ?e skoro kto? mia? problem z sumiennym regulowaniem ma?ych zobowi?za?, to terminowa sp?ata raty kredytu hipotecznego te? b?dzie stanowi? dla niego problem.
– Ca?kowity brak historii kredytowej równie? nie jest dobrze postrzegany przez banki. W takim przypadku maj? one problem z ocen? tego, czy wnioskodawca jest osob?, która rzetelnie podchodzi do sp?aty swoich zobowi?za?, je?eli wcze?niej nie zad?u?a?a si? nawet na drobne kwoty. Planuj?c zakup nieruchomo?ci na kredyt, nale?y wi?c zadba? o histori? kredytow?. Jak mo?na to zrobi?? Przede wszystkim zaplanowa? z?o?enie wniosku w czasie i wcze?niej zaci?gn?? kredyt na nowy komputer czy sprz?t RTV na krótki okres i sp?aci? go wzorowo, czyli w terminie – radzi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
4. Zbyt wiele zapyta? kredytowych w BIK
Cz?sto osoby chc?ce uzyska? finansowanie z banku decyduj? si? na z?o?enie wniosku w kilku placówkach. Powodem takiego dzia?ania jest zazwyczaj ch?? porównania ofert z ró?nych miejsc, aby wybra? najkorzystniejsz? dla siebie. Jednak trzeba mie? na uwadze mo?liwe, negatywne aspekty podj?cia takiej decyzji. Jakie? Ka?de zapytanie o kredyt skierowane do banku gromadzone jest przez Biuro Informacji Kredytowej. Bank otrzymuj?c wniosek kredytowy, kontaktuje si? z BIK-em, aby otrzyma? dane dotycz?ce potencjalnego kredytobiorcy, np. zawieraj?ce liczb? miejsc, do których wnioskodawca skierowa? „pro?b?” o finansowanie. Czy zbyt wiele zapyta? kredytowych dyskwalifikuje potencjalnego kredytobiorc? w procesie starania si? o finansowanie?
– Bank na podstawie danych od BIK analizuje wiarygodno?? konsumenta, jego zdolno?? do sp?aty mo?liwego zad?u?enia. Gdy widzi zbyt du?? liczb? zapyta? o kredyt z?o?onych w krótkim czasie od siebie, mo?e mie? zastrze?enia, co do udzielenia finansowania potencjalnemu kredytobiorcy. Dzieje si? tak, poniewa? taka sytuacja mo?e ?wiadczy? o tym, ?e inne banki mia?y powód, aby nie udzieli? kredytu konsumentowi, wobec czego szuka on „ostatniej deski ratunku”. Aby tego unikn?? dobrze jest ograniczy? liczb? miejsc, do których sk?adamy wniosek do 3 w miesi?cu lub po otrzymaniu kilku odmów z ró?nych banków odczeka? ok. 2 miesi?ce przed z?o?eniem wniosku w kolejne miejsca – mówi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
W nast?pnym miesi?cu zapytania o finansowanie z poprzednich 30 dni, maj? niewielki wp?yw na ocen? zdolno?ci kredytowej przez bank. Dzieje si? tak dlatego, ?e po up?ywie tego czasu, bank jest w stanie okre?li?, czy kredyt zosta? udzielony, czy te? nie.
5. „Niestabilne” ?ród?a dochodów
Dla banku najlepszym kredytobiorc? jest osoba zatrudniona na umow? o prac?. Idealnie, je?li jest ona zawarta na czas nieokre?lony, a taki pracownik ma d?ugi sta? pracy u swojego pracodawcy. Wszelkie odst?pstwa od tej regu?y oznaczaj? dla banku zwi?kszone ryzyko braku sp?aty. Nie jest to jednak równowa?ne z tym, ?e kto?, kto jest zatrudniony na czas okre?lony albo prowadzi dzia?alno?? gospodarcz?, nie ma szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Jednak mo?e to by? znacznie trudniejsze. Zatrudnienie na podstawie umów cywilno-prawnych, takich jak umowa zlecenie czy umowa o dzie?o, jeszcze bardziej zwi?ksza poziom trudno?ci, gdy? banki mog? nie bra? pod uwag? dochodów uzyskiwanych z tych tytu?ów. Problematyczne s? te? wyp?aty sk?adaj?ce si? z niskiej podstawy oraz premii, które cechuj? si? du?? nieregularno?ci?. To wszystko mo?e przyczyni? si? od odrzucenia przez bank wniosku kredytowego. Co wi?c zrobi?, aby zwi?kszy? swoje szanse na otrzymanie ?wiadczenia? Przede wszystkim warto sprawdzi?, czy zgodnie z Kodeksem Pracy mo?esz ju? zmieni? form? zatrudnienia na umow? podpisywan? na czas nieokre?lony.
6. Maksymalny wiek kredytobiorcy
Kredyt hipoteczny jest zobowi?zaniem, który zaci?gamy zwykle na 20 czy nawet 30 lat, by wyd?u?aj?c okres sp?aty, jednocze?nie obni?y? wysoko?? raty. Nic wi?c dziwnego, ?e banki przed wydaniem pozytywnej decyzji o jego udzieleniu, musz? wzi?? pod uwag? zdolno?? do uzyskiwania dochodów przez wnioskodawc? przez ca?y okres sp?aty zobowi?za?. Wymaga tego od nich Rekomendacja S wydana przez KNF. Jest to szczególnie zwi?zane z prognozowanym spadkiem dochodów po wej?ciu w wiek emerytalny. Co prawda, nie ma obowi?zku przej?cia na emerytur? wraz z osi?gni?ciem odpowiedniego wieku, ale bank przy ocenie ryzyka zwi?zanego z udzieleniem kredytu musi wzi?? pod uwag? tak? mo?liwo??. Dlatego je?li koniec okresu sp?aty takiego zobowi?zania przypada po osi?gni?ciu przez wnioskodawc? wieku emerytalnego, to bank mo?e odmówi? udzielenia kredytu. Jednak jak wskazuje Rafa? Salach, ekspert ZPFF, Gold Finance w takich sytuacjach s? pewne rozwi?zania:
– Mo?na np. zdecydowa? si? na zakup dodatkowego ubezpieczenia, w tym wypadku bank najprawdopodobniej zaproponuje potencjalnemu kredytobiorcy polis? na ?ycie. Dla instytucji jest to dodatkowa gwarancja sp?aty zobowi?zania, jednak taka decyzja ma równie? wiele pozytywnych aspektów dla samego konsumenta. Jakich? Skorzystanie z takiej oferty czasem bywa niezb?dne do uzyskania kredytowania, poniewa? dzi?ki temu mo?na otrzyma? ?wiadczenie wynikaj?ce z umowy. Dzieje si? tak np., gdy kredytobiorca nie spe?nia okre?lonych przez bank warunków (nieodpowiedni wiek) i tym samym w „normalnych” okoliczno?ciach nie uzyska?by kredytu. W ten sposób okres kredytowania mo?na wyd?u?y? nawet do 80. roku ?ycia. Ponadto wykup polisy na ?ycie stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla rodziny w przypadku ewentualnej ?mierci lub choroby kredytobiorcy (uj?tej w zakresie ubezpieczenia). W takiej sytuacji ubezpieczyciel wyp?aci bankowi kwot?, na jak? opiewa?a polisa, tym samym sp?ata ca?ego b?d? cz??ci d?ugu nie b?dzie spoczywa?a na najbli?szych zmar?ego. Innym rozwi?zaniem w przypadku zbyt wysokiego wieku potencjalnego kredytobiorcy jest m?odszy wspó?kredytobiorca, który osi?ga odpowiednio wysoki i dominuj?cy dochód – t?umaczy Rafa? Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
7. Problematyczna nieruchomo??
Mieszkanie kupione dzi?ki kredytowi b?dzie stanowi? zabezpieczenie jego sp?aty. Z tego powodu bank musi mie? pewno??, ?e w razie k?opotów z terminowym uiszczaniem rat istnieje spora szansa na bezproblemowe zbycie takiej nieruchomo?ci. W ksi?dze wieczystej mog? znajdowa? si? zapisy, które bardzo utrudni? ewentualn? sprzeda? domu czy mieszkania. Co mo?na do nich zaliczy?? Szczególn? uwag? nale?y zwróci? na s?u?ebno?? osobist? czy do?ywocie. S? to zapisy, które nak?adaj? na ka?dego kolejnego w?a?ciciela nieruchomo?ci na przyk?ad obowi?zek zapewnienia do?ywotniego utrzymania osobie, która jest wskazana w umowie do?ywocia. Jest to osobiste prawo maj?tkowe, w zwi?zku z tym jest niezbywalne i wygasa dopiero z dniem ?mierci osoby, której ono dotyczy. Podobnie wygl?da sprawa w przypadku nieruchomo?ci, której cena jest znacznie zawy?ona lub gdy posiad?o?? jest w z?ym stanie technicznym. Przeszkod? w uzyskaniu kredytu mo?e te? by? zakup mieszkania od dewelopera, który „cieszy si?” z?? s?aw?. Je?li taki deweloper znajduje si? w rejestrach d?u?ników, nie dotrzymywa? wcze?niejszych umów lub by? nieterminowy, to bank równie? mo?e odmówi? udzielenia kredytu hipotecznego.
NBP, Informacja o cenach mieszka? i sytuacja na rynku nieruchomo?ci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r., Grudzie? 2021 r.
Expander i Rentier.io, Raport – Najem mieszka?, luty 2022.
GUS, Wska?niki cen towarów i us?ug konsumpcyjnych w lutym 2022 r. (dane wst?pne)
GUS, Roczne wska?niki cen towarów i us?ug konsumpcyjnych od 1950 roku.
art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego
