Rynek magazynowy w Polsce nadal rozwija si? dynamicznie. Zarówno popyt, jak i poda? w pierwszej po?owie 2020 roku utrzymywa?y si? na wysokim poziomie – podkre?laj? eksperci z mi?dzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, która podsumowa?a pierwsze pó?rocze 2020 roku na rynku magazynowym w Polsce.

Pomimo dobrych wyników ostro?nie podchodzimy do stwierdzenia, ?e ten rok b?dzie rekordowy dla rynku magazynowego. Sektory takie jak motoryzacja czy produkcja, które odgrywaj? wa?n? rol? dla polskiej gospodarki, mocno ucierpia?y z powodu pandemii. Ostatnie miesi?ce pokaza?y jednak pozytywne tendencje do stopniowego powrotu firm do normalnej dzia?alno?ci gospodarczej wraz z dalszym ?agodzeniem obostrze?. Niektóre firmy negocjuj? lub finalizuj? ju? nowe projekty i spodziewamy si?, ?e ca?y sektor b?dzie lepiej przygotowany na potencjalne ryzyko wyst?pienia drugiej fali epidemii – mówi  Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Dzia?u Powierzchni Przemys?owych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Popyt

W drugim kwartale 2020 roku wynaj?to 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej, a od pocz?tku 2020 roku blisko 2,3 mln mkw. Bardzo dobry wynik odnotowano po stronie popytu netto obejmuj?cego nowe umowy i ekspansje. W pierwszym pó?roczu  wyniós? on prawie 1,7 mln mkw., co stanowi?o 74% ca?kowitego popytu, natomiast na przed?u?enia umów przypad?o pozosta?e 26% (tj. 582 tys. mkw.) wolumenu transakcji najmu. W uj?ciu regionalnym najwi?ksza aktywno?? najemców obserwowana by?a na trzech najwi?kszych rynkach: Warszawa –okolice, Górny ?l?sk i Polska Centralna. Na tych rynkach zawarto transakcje najmu na ??czn? powierzchni? 1,2 mln mkw., co stanowi?o ponad 50% ca?kowitego popytu odnotowanego w okresie stycze?-czerwiec 2020 roku.

Statystyki te wskazywa?yby na rekordowy poziom aktywno?ci najemców w warunkach rynkowych innych ni? pandemiczne, jednak nale?y zwróci? szczególn? uwag? na fakt, ?e cz??? popytu zosta?a wygenerowana przez transakcje najmu lub przed?u?enia, które obejmowa?y preferencyjne warunki oferowane najemcom w zwi?zku z COVID 19. Mogliby?my oczekiwa?, ?e niektóre transakcje zostan? sfinalizowane w pó?niejszych latach, jednak?e ze wzgl?du na wyj?tkow? sytuacj?, zaistnia?y przes?anki do wcze?niejszej renegocjacji warunków najmu. Firmy, które najbardziej odczu?y negatywne konsekwencje pandemii, zwróci?y si? do wynajmuj?cych o wsparcie polegaj?ce najcz??ciej na odroczeniu lub tymczasowym obni?eniu kosztów w zamian za przed?u?enie umowy najmu – dodaje Joanna Sinkiewicz.

W strukturze bran?owej popytu dominowa?y firmy logistyczne (28% ca?kowitego wolumenu transakcji w pierwszej po?owie 2020 roku), sieci sklepów (16%), e-commerce (14%) oraz lekkiej produkcji (12%). Aktywne by?y równie? firmy z bran? takich jak budowlana (6%), kurierska (4%) i spo?ywcza (4%).

Nale?y podkre?li? ?e ca?kowity wp?yw sektora e-commerce na polski rynek magazynowy jest wi?kszy ni? pokazuj? to „czyste” dane statystyczne – te obejmuj? wy??cznie firmy wyspecjalizowane w sprzeda?y online jak sklepy i platformy internetowe. Natomiast wiele innych firm reprezentuj?cych ró?ne bran?e rozwija dynamicznie strategi? omnichannel w zwi?zku z czym generuje dodatkowy popyt na us?ugi logistyczne, kurierskie i finalnie na powierzchni? magazynow?. Warto tak?e wspomnie? o relatywnie nowym ?ródle popytu w Polsce, jakim staj? si? firmy z bran?y IT poszukuj?ce nowoczesnej powierzchni magazynowej z przeznaczeniem pod obiekty typu „data center”. W pierwszym pó?roczu zawarto dwie transakcje tego typu na rynku warszawskim o ??cznej powierzchni 28,5 tys. mkw. a kolejne projekty s? w fazie rozwoju – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Poda?

Od pocz?tku roku deweloperzy oddali do u?ytku ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 600 tys. mkw. w drugim kwartale. Oko?o 70% nowej poda?y zosta?o dostarczone na trzy rynki regionalne: Warszawa – okolice, Wroc?aw i Górny ?l?sk.

??czne zasoby magazynowe w Polsce wkrótce przekrocz? 20 mln mkw. W czerwcu w budowie znajdowa?o si? 1,9 mln mkw. powierzchni przemys?owej, co ?wiadczy o wysokiej aktywno?ci deweloperskiej, cho? jest to wynik nieco s?abszy w porównaniu z analogicznym okresem ubieg?ego roku (2,2 mln mkw.). Deweloperzy s? najbardziej aktywni na rynkach regionalnych: Górny ?l?sk (435 000 mkw.), Warszawa – okolice (324 000 mkw.), Polska Zachodnia (256 000 mkw. z czego 80% w ramach projektu typu BTS (Build To Suit) zlokalizowanego w ?wiebodzinie w pobli?u granicy polsko-niemieckiej) oraz Trójmiasto (237 000 mkw.) i Wroc?aw (158 000 mkw.).

W zwi?zku z wy?szym ryzykiem rynkowym spowodowanym pandemi? COVID-19 deweloperzy b?d? bardziej wstrzemi??liwi w uruchomianiu kolejnych projektów o charakterze spekulacyjnym. B?dzie to szczególnie widoczne w wybranych lokalizacjach charakteryzuj?cych si? obecnie relatywnie wysokim odsetkiem dost?pnej powierzchni magazynowej w istniej?cych i realizowanych projektach m.in. na rynkach takich jak Wroc?aw czy Górny ?l?sk.

Czynsze

Czynsze bazowe utrzymuj? si? na stabilnym poziomie w 2020 roku i wynosz? od 2,50-3,80 EUR/mkw./miesi?c w przypadku wi?kszych modu?ów magazynowych typu BIG-BOX do oko?o 4,00-5,25 EUR/mkw./miesi?c w przypadku miejskich projektów tzw. Small Business Units (SBU) zlokalizowanych w najwi?kszych aglomeracjach.

Konkurencja na rynku deweloperskim jest nadal wysoka, co powoduje, ?e skala zach?t finansowych oferowanych najemcom pozostanie atrakcyjna, szczególnie w przypadku du?ych powierzchni zabezpieczonych d?ugoterminowymi umowami najmu – mówi Adrian Semaan.

Stawki czynszów efektywnych wahaj? si? obecnie w przedziale 2,00-3,20 EUR/mkw./miesi?c dla jednostek typu BIG-BOX oraz 3,00-4,50 EUR/mkw./miesi?c za modu?y typu SBU.

Powierzchnie niewynaj?te

Na koniec czerwca 2020 roku prawie 1,4 mln mkw. powierzchni stanowi?y pustostany, co odpowiada 7% ca?kowitych zasobów magazynów w Polsce. Stopa pustostanów spad?a o 0,4 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwarta?u, ale nadal jest wyra?nie wy?sza ni? rok temu. Najwi?kszy spadek dost?pno?ci powierzchni magazynowej odnotowano w Polsce Centralnej (z 10,1% do 6,8%) i Krakowie (z 7,5% do 5,2%), natomiast niewielki wzrost odnotowano na rynku Warszawa- okolice (z 5,3% do 6,8%). W przypadku pozosta?ych rynków regionalnych wska?nik pustostanów utrzymywa? si? w ci?gu ostatnich trzech miesi?cy na stabilnym poziomie.

Prognozy

Sektor e-commerce pozostaje g?ównym motorem dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W okresie pandemii obserwowali?my jego przyspieszony wzrost, o czym ?wiadczy dwucyfrowy udzia? sprzeda?y internetowej w ca?kowitych obrotach detalicznych. Obecnie jednak wska?nik ten stopniowo powraca do poziomów sprzed pandemii, cho? jego organiczny, d?ugofalowy wzrost b?dzie korzystny dla sektora logistycznego, a docelowo dla ca?ego sektora magazynowego w Polsce, który z powodzeniem funkcjonuje zarówno w dystrybucji krajowej, jak i transgranicznej –  mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Dzia?u Powierzchni Przemys?owych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.