Po długotrwałym okresie wzrostów cen materiałów budowlanych, któremu towarzyszył szybki skok kosztów budowy domów, nadszedł czas wyraźnego wyhamowania. O ile wzrosły koszty budowy domu w ciągu 2022 roku i czy były one  wyższe niż inflacja? Sprawdziliśmy z ekspertami Extradom.pl. 

Tekst powstał na podstawie zestawienia kosztów budowy publikowanych kwartalnie przez Sekocenbud. 

Jaki był koszt budowy domu w 2022 roku? 

Aby odpowiedzieć na pytanie, jak zmieniały się koszty budowy domu w 2022 roku, za poglądowy dom przyjęliśmy budynek jednorodzinny o poniższych parametrach:

• powierzchnia użytkowa 151,60 metrów kwadratowych,
• garaż jednostanowiskowy,
• materiaÅ‚ wykorzystany do budowy: bloczki silikatowe.

Należy pamiętać, że zasugerowany przykład to w dzisiejszych realiach rynku domów jednorodzinnych to budynek stosunkowo duży. Zdecydowanie częściej wybierane są  budynki o mniejszej powierzchni użytkowej, która mieści się w przedziale 90-120 m2 – mówi Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl. 

Potencjalnych inwestorów interesuje nie tylko, jaka kwota jest potrzebna do wybudowania wymarzonego domu, ale przede wszystkim, z jaką skalą wzrostów będą mieć do czynienia w trakcie budowy. 

By dać najdokładniejszą odpowiedź na powyższe pytania, porównaliśmy koszty budowy opisanego wyżej domu w I  i IV kwartale 2022 roku w województwie małopolskim. Wybrałem Małopolskę nieprzypadkowo, ponieważ skok kosztów budowy był tutaj najbliższy średniej krajowej, a kwotowe koszty budowy pozostały tylko nieco wyższe niż ich średnia dla 16 województw  oraz Warszawy, która została wydzielona w zestawieniu – dodaje ekspert. 

Przedstawione wyliczenia mają charakter informacyjny i poglądowy. Nie uwzględniają kosztu zakupu działki ani jej zagospodarowania, czy niezbędnych przyłączy. Dane zostały przetworzone i uśrednione w celu pełniejszego zobrazowania tematu. 

Koszty: analiza krok po kroku   

Porównanie cen za I i IV kw 2022 rozpoczynamy od analizy prac związanych ze wzniesieniem budynku, następnie przechodząc do prac wykończeniowych. Kolejne dane dotyczą zmiany kosztów, najpierw zostały przedstawione kwotowo, a następnie – w ujęciu procentowym. 

Stan zerowy.  To pierwszy element budowy. Prace na tym etapie obejmują: 

• roboty ziemne
• fundamenty
• Å›ciany podziemia
• izolacje fundamentów i Å›cian podziemia

Koszt stanu zerowego w I kwartale 2022 wynosił 49 579 zł, a w IV kwartale wynosił 2022 już 56 545 zł, jest to zmiana o 6 966 zł, czyli 14,05% w trakcie roku. 

Stan surowy otwarty to etap budowy tradycyjnie, który pochłania najwięcej środków. Prace obejmują bowiem: 

• Å›ciany nadziemia
• stropy, sklepienia, schody, podesty
• dach – konstrukcja oraz pokrycie
• podÅ‚oża i kanaÅ‚y wewnÄ…trz budynku
• izolacje nadziemia
• warstwy wyrównawcze pod posadzki

Koszt stanu surowego otwartego w I kwartale 2022 wynosił 229 756 zł, aby w IV kwartale 2022 osiągnąć 273 353 zł. To wzrost o 43 597 zł, czyli 18,98%. Jest to największy wzrost kwotowy i drugi co do wysokości wzrost procentowy, jednak jest on niższy niż w 2021 roku.

Wykończenie wnętrza to drugi pod względem ilości niezbędnych środków etap. Prace obejmują:

• tynki i oblicowania
• okna i drzwi zewnÄ™trzne
• drzwi i okna wewnÄ™trzne
• Å›cianki dziaÅ‚owe w technologiach suchych
• malowanie
• posadzki
• inne prace wykoÅ„czeniowe wewnÄ™trzne

Koszt prac wykończenia wnętrza wynosił 195 810 zł w I kwartale 2022 aby w IV kw osiągnąć 221 932 zł. To kwoto zmiana o 26 122 zł, czyli 13,34%. To na tym etapie budowy widać, że wzrost kosztów jest bardzo zbliżony do inflacji.

Wykończenie zewnętrzne to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku, na tym etapie wykonywane są:

• elewacje
• różne roboty zewnÄ™trzne

Za ten etap w I kwartale 2022 trzeba było zapłacić 84 279 zł a w IV kw już 93 772 zł. To zmiana o 9 493 zł, czyli 11,26%.

Podsumowując zatem, wzniesienie budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych kosztowało odpowiednio:  w I kwartale 2022 roku  559 424 zł,  a w IV kwartale 2022 roku 645 602 zł, zmiana wzrost o 86 178 zł, czyli aż 15,40%.

Największy wzrost kosztów w ujęciu rocznym nastąpił na etapie budowy nadziemia do stanu surowego otwartego. Widać jednak wyraźne spowolnienie wzrostu pozostałych kosztów wznoszenia konstrukcji domu i zewnętrznych prac wykończeniowych. Były one bardzo zbliżone do wskaźnika inflacji, a w przypadku robót wykończeniowych –  poniżej jego wartości. – podsumowuje ekspert z Extradom.pl. – Aby otrzymać pełne spectrum kosztów budowy, należy jeszcze doliczyć do nich ceny za prowadzenie wewnętrznych prac instalacyjnych, których średnia kwota to 32 tys. zł., ceny za doprowadzenie ciepła, sięgające do 35 tys. zł oraz instalacje energoelektryczne, których orientacyjna wartość wynosi 25 tys. zł. 

Podsumowując powyższe wyliczenia, w I kwartale 2022 roku dom o powierzchni 151m2, wybudowany w województwie małopolskim, wyposażony w komplet instalacji kosztował 676 687 zł, aby z IV kw osiągnąć kwotę 781 113 zł. Zmiana to wzrost o 104 426 zł co w przeliczeniu na procenty daje 15,42%. To niemal dokładnie tyle ile wyniosła inflacja w 2022 roku. 

Przeliczając to na koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 700 złotych, z 4 464 zł/m2 w I kwartale do 5 152 zł/m2 w IV kwartale 2022. 

Warto jeszcze wspomnieć, że największy wzrost kosztów budowy w analizowanym okresie nastąpił w województwie pomorskim i było to 21,61%, najniższy zaś w zachodniopomorskim o 11,43%.

Czy można uniknąć wzrostu kosztów budowy?

Prace budowlane trwają najczęściej dłużej niż rok, co oznacza, że przeciętny inwestor miał w zeszłym roku do czynienia właśnie z taką lub zbliżoną skalą wzrostu kosztów. Brak kontroli nad kosztami całej inwestycji jest wciąż jedną z głównych przyczyn niepokoju towarzyszącego budowie, wskazywaną przez budujących, lub zamierzających budować dom. – mówi Wojciech Rynkowski z Extradom.pl. 

Czy można zabezpieczyć się przez nieoczekiwanym wzrostem kosztów budowy? Istnieje na to kilka sposobów. Można powierzyć budowę domu producentowi domów gotowych, lub podpisać umowę z generalnym wykonawcą. Cena jest ustalana indywidualnie, a dom powstanie w zdecydowanie krótszym czasie. Właściwie skonstruowana umowa zabezpieczy nas przed ewentualnymi finansowymi niespodziankami na placu budowy.

Czy 2023 rok przyniesie koniec wzrostów kosztów budowy domów? 

Na rynku budowlanym widać spowolnienie wzrostów. Powielają się coraz częściej informacje o spadkach cen różnych materiałów budowlanych, w tym stali.  Czy oznacza to koniec wzrostu kosztów budowy domów? 

Odpowiedź na to pytanie jest niełatwa, w sytuacji, gdy w kraju wciąż mamy do czynienia z kilkunastoprocentową inflacją. Można jednak oczekiwać, że wahania kosztów budowy domów powrócą do swego stałego, sezonowego rytmu. Jeśli tak się stanie, to w niektórych województwach, można się spodziewać niewielkich spadków kosztów budowy w I kwartale 2023 roku.- podsumowuje ekspert.