Polski rynek biurowy na zako?czenie II kwarta?u 2022 r. dysponuje ponad 12,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Tradycyjnie liderem w ca?kowitych zasobach pozostaje Warszawa, przy czym osiem g?ównych regionalnych rynków z Krakowem i Wroc?awiem na czele nie zwalnia tempa. Przyk?adem jest Trójmiasto, które w drugim kwartale br. do??czy?o do grona biurowych milionerów. Z obrazu rynku wy?ania si? optymizm wynikaj?cy z rosn?cego popytu. AXI IMMO prezentuje podsumowanie danych za I po?ow? 2022 roku na polskim rynku biurowym.

Na zako?czenie czerwca 2022 r. ca?kowite zasoby A-klasowej powierzchni biurowej w Polsce wynios?y ponad 12,6 mln mkw. Aktywno?? deweloperów w drugim kwartale br. wynios?a 103 900 mkw., co odzwierciedli?o si? w oddaniu do u?ytku 12 biurowców. Zliczaj?c projekty oddane od stycznia do czerwca 2022 r. na rynek biurowy w Polsce, dostarczono ??cznie 34 inwestycji, których ??czna powierzchnia wynios?a 440 800 mkw. W?ród najwi?kszych zrealizowanych w analizowanym okresie biurowców znalaz?y si? budynek Forest Tower (51 500 mkw., HB Reavis, Warszawa), KTW II (39 900 mkw., TDJ Estate, Katowice) oraz Midpoint71 (36 200 mkw., Echo Investment, Wroc?aw).

W przypadku Warszawy w drugim kwartale br. oddano do u?ytku dwa projekty tj. SkySAWA (22 800 mkw.) i Intraco Prime (12 800 mkw.), które powi?kszy?y ca?kowite zasoby sto?ecznego rynku biurowego do niespe?na 6 270 300 mkw. Sumaryczny wynik nowej poda?y w stolicy w I po?. 2022 r. to ponad 129 000 mkw. Prawdziwym placem budowy s? natomiast regionalne rynki biurowe. Tam, w pierwszym pó?roczu 2022 r. dostarczono a? 26 inwestycji o ??cznej powierzchni 311 800 mkw. Od kwietnia do czerwca br. oddano kolejne 10 projektów, w?ród których najwi?kszym by?a I faza projektu The Park Kraków (11 700 mkw., White Star) w Krakowie. W kontek?cie nowej poda?y w miastach regionalnych najwi?cej projektów oddano w Krakowie (ok. 26 300 mkw.), Trójmie?cie (18 800 mkw.) oraz ?odzi (18 800 mkw.). Wysoka aktywno?? deweloperska prze?o?y?a si? na wzrost ca?kowitych zasobów powierzchni biurowej na o?miu g?ównych rynkach biurowych (Kraków, Wroc?aw, Trójmiasto, Pozna?, Katowice, ?ód?, Szczecin i Lublin) do poziomu 6 335 700 mkw. Najwi?kszymi centrami biznesowymi po Warszawie pozostaj? Kraków (1 666 200 m kw.), Wroc?aw (1 284 500 m kw.) i Trójmiasto (1 010 900 m kw.).

Nowa poda? na rynku biurowym w drugim kwartale 2022 r. nieznacznie wp?yn??a na poziom pustostanów. Na polskim rynku znajduje si? ok. 1,71 mln mkw. powierzchni dost?pnej od r?ki. W Warszawie na koniec czerwca 2022 wska?nik pustostanów wskaza? 11,9% (747 700 mkw.), przy czym bardzo wyra?ny jest deficyt wolnej powierzchni w strefach centralnych. Z kolei na regionalnych rynkach biurowych do wynaj?cia od zaraz pozostaje 961 000 mkw. (15,2%). Najwy?szy zarejestrowany wspó?czynnik pustostanów pozostaje w ?odzi (18,6%), a najni?szy w Szczecinie (4,9%).

Po pierwszej po?owie 2022 r. ca?kowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym zako?czy? si? z wynikiem 829 500 mkw. W pierwszych trzech miesi?cach 2022 roku najemcy podpisali umowy na ??cznie 427 700 mkw. (WAW 267 200 mkw.; regiony 160 500 mkw.), z kolei w okresie od kwietnia do czerwca br. wynaj?to dodatkowe 401 800 mkw. (WAW 212 200 mkw.; regiony 189 600 mkw.). W II kwartale 2022 r. w miastach regionalnych najwi?kszy popyt odnotowano w Krakowie (73 900 mkw.), we Wroc?awiu (25 600 mkw.) oraz w Trójmie?cie (25 100 mkw.). W strukturze najmu w stolicy w okresie od kwietnia do czerwca br. najemcy najcz??ciej decydowali si? na renegocjacje (48%), które wyprzedzi?y nowe umowy (45% wraz z przednajmami) i ekspansje (7%). Natomiast na regionalnych rynkach biurowych w analogicznym okresie najwy?szy udzia? w popycie przypad? nowym umowom (57% w??czaj?c przednajmy oraz umowy na potrzeby w?asne), renegocjacjom (35%) i ekspansjom (8%).

„W Warszawie obserwujemy wysoki popyt, którego wynikiem jest obni?aj?cy si? poziom pustostanów w strefach centralnych. Najemcy na obecnym etapie nie obawiaj? si? covidu. W przypadku kolejnej fali ponownie zostan? w??czone procedury zwi?zane z wi?kszym bezpiecze?stwem sanitarnym jak, chocia?by wprowadzenie systemu pracy zmianowej czy home office w wi?kszym zakresie. Kolejnym nast?pstwem uspokojenia si? najemców w kontek?cie pandemii jest mniejsza liczba decyzji dotycz?cej optymalizacji powierzchni. W?ród bran?, które z naszej perspektywy zwi?kszaj? swoje zapotrzebowanie na nowoczesn? powierzchni? biurow? s? kancelarie prawne, firmy podatkowe, bran?a IT, a tak?e operatorzy biur serwisowanych. Na wzrost ostatniej grupy szczególne znaczenie ma rosn?ca liczba firm przenosz?cych swoj? dzia?alno?? ze wschodu, g?ównie z Ukrainy. Najemcy Ci najcz??ciej poszukuj? mniejszej powierzchni dla 4-5 osób na oko?o rok. Wp?yw na to, czy firmy ze wschodu stan? si? znacz?c? grup? najemców, która w kolejnych kwarta?ach zdecyduje si? na wynaj?cie tradycyjnej powierzchni biurowej b?d? mia?y dwa czynniki. Pierwszym jest stopie? i czas adaptacji do warunków i rynku pracy w Polsce, z kolei drugim dalsze losy dzia?a? militarnych na Ukrainie,” mówi Jakub Potocki, Starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

W?ród najwi?kszych transakcji zamkni?tych na warszawskim rynku biurowym do ko?ca czerwca br. znalaz?y si? dwie umowy przednajmu. W pierwszej PKO BP wynaj??o 34 500 mkw. w kompleksie SKYSAWA, w drugiej natomiast poufny najemca z sektora bankowego zajmie 30 000 mkw. w budynku Forest Tower. Podium domyka transakcja z II kwarta?u 2022 r., w której Samsung Electronic Polska (R&D) odnowi?o umow? najmu blisko 21 000 mkw. w budynku Warsaw Spire C. Z kolei w regionach najciekawsze transakcje mia?y miejsce mi?dzy kwietniem a czerwcem 2022 r. Capgemini podpisa?o umow? przednajmu 13 800 mkw. w budynku Fabryczna Office Park B5, a Cisco Systems Poland zdecydowa?o si? na renegocjacje i odnowienie umowy 12 500 mkw. w kompleksie Enterprise Park C. Regionalne podium za pierwsze sze?? miesi?cy uzupe?nia nowa umowa podpisana w budynku KTW II, gdzie PWC zajmie blisko 10 000 mkw.

„W?ród kluczowych trendów na kolejne miesi?ce warto wskaza?, ?e rosn?cy popyt i ograniczona poda? z pewno?ci? znajd? odzwierciedlenie w podwy?szaj?cych si? stawkach czynszów. Na dzi? trudno oszacowa?, o ile w?a?ciciele nieruchomo?ci, w przypadku nowych najemców, podnios? czynsze wyj?ciowe. Na obecnym etapie trudniej równie? wynegocjowa? zach?ty w postaci d?u?szych wakacji czynszowych czy wi?kszej partycypacji w kosztach fit-outu. Wyceny zaaran?owania powierzchni powoli stabilizuj? si?, na co wp?yw ma wi?ksza normalizacja cen i wi?ksza dost?pno?? materia?ów. Wyj?ciowe stawki za fit-out dla powierzchni Shell&Core w strefach centralnych Warszawy utrzymuj? si? na poziomie 900-1000 EUR/mkw., przy czym ?redni czas na zrealizowane projektu po klucz od momentu podpisania umowy trwa ok. 5 do 6 miesi?cy,” prognozuje Bartosz Oleksak, Starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

„W kontek?cie ?rednio i d?ugoterminowych trendów z pewno?ci? nale?y równie? wskaza? na rosn?ce koszty za op?aty eksploatacyjne. Spodziewamy si?, ?e tzw. service charge dla mniej energooszcz?dnych budynków biurowych mog? na pocz?tku 2023 r. zaczyna? si? od 30 PLN/mkw.,” dodaje Jakub Potocki.