Pomimo turbulencji zwi?zanych z pandemi? koronawirusa, rok 2020 sta? pod znakiem dalszego dynamicznego rozwoju sektora magazynowego. Szczególnie cieszy wysoki popyt na powierzchnie, w jeszcze wi?kszej ni? wcze?niej mierze, nap?dzany rozwojem sektora e-commerce. Ten ostatni zyska? na znaczeniu ze wzgl?du na ograniczenia handlu stacjonarnego oraz nacisk na zwi?kszenie dystansu spo?ecznego. Tym samym, szczególne okoliczno?ci zewn?trzne wymusi?y na firmy z ró?nych bran? przemodelowanie kana?ów sprzeda?y, dynamiczny rozwój modelu sprzeda?y wielokana?owej, wzrost znaczenia sprawnej i efektywnej logistyki. Te powa?ne zmiany, dokonywane pod ogromn? presj? czasu, prze?o?y?y si? na wysokie zapotrzebowanie na powierzchni? magazynow?. Rosn?ce wymagania konsumentów w zakresie szybko?ci i obs?ugi dostaw, przek?adaj? si? z kolei na rozwój outsourcingu us?ug logistycznych. Wida? to w strukturze popytu na powierzchnie magazynowe, w którym najwi?kszy udzia?, wynosz?cy przesz?o 30% wolumenu transakcji, posiadaj? najemcy z sektora operatorów logistycznych.
Coraz wi?cej firm logistycznych oferuje wyspecjalizowane us?ugi w zakresie obs?ugi dystrybucji e-commerce. To równie? operatorzy pozostaj? najaktywniejsz? grup? generuj?c? nowe zapytania o powierzchni? (potencjalny przysz?oroczny popyt). Na rynku wysoce aktywne by?y tak?e du?e sieci handlowe oferuj?ce kategorie produktowe takie jak ?ywno?? i napoje, elektronik? i sprz?t AGD czy te? meble/wyposa?enie wn?trz. Pomimo powa?nych wyzwa?, zwi?zanych ze wstrzymanymi lub ograniczonymi procesami produkcyjnymi, wa?nym ?ród?em popytu pozostaje tak?e bran?a lekkiej produkcji i motoryzacyjna.
Ka?dego roku przybywa znacznie ponad 2 miliony mkw. nowej powierzchni magazynowej w Polsce
Warto podkre?li? niezwykle wysok? dynamik? rozwoju rynku magazynowego – rok 2020 b?dzie czwartym z kolei, w którym na rynku przyb?dzie ponad 2 mln mkw. powierzchni magazynowej ze ?redni? z trzech poprzednich lat wynosz?c? 2,45 mln mkw. Ca?kowite zasoby magazynowe przekroczy?y w 2020 roku 20 mln mkw., kolejne milionowe granice b?d? pokonywane w 2021 r. Tylko w trakcie ostatnich 5 lat wielko?? sektora podwoi?a si?. To oznacza, ?e oferta produktowa na polskim rynku jest równie? bardzo atrakcyjna pod k?tem struktury wiekowej i standardu oferowanej powierzchni magazynowej. To dodatkowy atut polskiego rynku, znajduj?cy uznanie zarówno w?ród firm krajowych jak i zagranicznych.
Dominacja g?ównych rynków, ale zasi?g geograficzny inwestycji ci?gle si? rozszerza
W strukturze geograficznej inwestycji wci?? dominuj? g?ówne rynki regionalne, czyli tzw. „Wielka Pi?tka”, w sk?ad której wchodz? Warszawa, Górny ?l?sk, Polska Centralna oraz Wroc?aw i Pozna?. Rynki te utrzyma?y 80% udzia? w ca?kowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce i uwzgl?dniaj?c plany ekspansji deweloperów, statystyka ta utrzyma si? na podobnym poziomie w nadchodz?cym roku. Jednocze?nie na znaczeniu zyskuj? mniejsze rynki regionalne i w d?ugoterminowej perspektywie b?d? one umacnia? swoj? pozycj?. Trójmiasto, Kraków, Szczecin czy rejon Bydgoszczy-Torunia to tylko niektóre przyk?ady. Na znaczeniu zyskuj? tak?e region Polski Zachodniej, przede wszystkim województwo lubuskie oraz te? „?ciana wschodnia” z miastami takimi jak Lublin, Rzeszów czy Bia?ystok. Wp?yw na to ma zarówno rozwój lokalnego rynku, nowe inwestycje w infrastruktur? transportow?, potrzeba dywersyfikacji lokalizacji w krajowych ?a?cuchach logistycznych sektora e-commerce. Dodatkowym czynnikiem stymuluj?cym rozwój rynku magazynowego w Polsce jest równie? dogodna lokalizacja naszego kraju, u?atwiaj?ca dystrybucj? na rynki zagraniczne (Europa Zachodnia, Skandynawia, region CEE, kraje ba?tyckie, czy Europa Wschodnia). Co wi?cej, na mapie inwestycji deweloperskich ka?dego roku pojawiaj? si? nowe punkty – w ostatnim czasie mo?na wymieni? chocia?by takie jak Kutno, Legnic?, Gorzów Wielkopolski, Olsztyn czy Kalisz.
Dywersyfikacja sieci logistycznej, wzrost znaczenia logistyki „ostatniej mili”
W bie??cym roku obserwowali?my pog??biaj?c? si? dywersyfikacj? w zakresie lokalizacji jak równie? produktu magazynowego. Nadal powstaj? du?e jednostki konsoliduj?ce procesy magazynowe, najcz??ciej na potrzeby najwi?kszych firm z sektora FMCG/sieci handlowych i globalnych platform e-commerce. S? one w coraz wi?kszej mierze uzupe?niane przez sie? mniejszych magazynów, inwestycji typu cross-dock, czy ma?ych jednostek typu Small Business Unit. Celem g?ównym jest optymalizacja ?a?cucha dystrybucji na odcinku tzw. „ostatniej mili”. Realizacja tego typu obiektów blisko konsumentów zarówno w du?ych jak i ?rednich miastach, wp?ywa korzystnie na poziom kosztów i czas dostaw. Trend ten wspomagaj? inwestycje w sie? dróg ekspresowych, w tym obwodnic miejskich, które pozwalaj? na szybk? obs?ug? rynków lokalnych. Podobny trend utrzyma si? równie? w 2021 r. i sk?oni deweloperów do poszukiwania nowych lokalizacji miejskich, równie? tych o charakterze brown field. Spodziewamy si? tak?e dalszej dywersyfikacji produktowej i by? mo?e nowo?ci w ofercie magazynowej o charakterze retail-warehouse.
Pandemia mo?e sta? si? katalizatorem przy?pieszaj?cym zjawisko tzw. nearshoringu
Sektor produkcyjny i motoryzacyjny, odczuwaj?cy najwi?ksze problemy w pocz?tkowej fazie pandemii ze wzgl?du na zerwane ?a?cuchy dostaw czy te? ograniczony popyt, w ostatnich miesi?cach odnotowuje popraw? sytuacji. Polska, dzi?ki strategicznej lokalizacji w centralnej cz??ci kontynentu europejskiego i konkurencyjnemu rynkowi pracy, pozostanie w czo?ówce krajów rozpatrywanych jako preferowana lokalizacja w kontek?cie przenoszenia procesów biznesowych. Dotyczy to zarówno obiektów dystrybucyjnych, jak i produkcyjnych, zasilaj?cych rynki zagraniczne.
Ekologia coraz silniej wchodzi do magazynów
Jednym z najwa?niejszych trendów 2020 r. by?a popularyzacja i rozwój konceptu zielonych magazynów. Nowe magazyny i fabryki coraz wyra?niej wpisuj? si? w trend rozwoju zrównowa?onego budownictwa, ze szczególnym uwzgl?dnieniem ochrony ?rodowiska naturalnego. Zarówno najemcy, jak i w?a?ciciele obiektów magazynowych i przemys?owych coraz cz??ciej dostrzegaj? pozytywne aspekty zwi?zane z procedur? weryfikacji ekologicznej, co najlepiej ?wiadczy o zmieniaj?cych si? realiach rynkowych. Zdecydowana wi?kszo?? nowych obiektów magazynowych ma dzi? zielony certyfikat, przede wszystkich w systemie BREAM, cz?sto na poziomie very good. Dodatkowo, bardzo cieszy rosn?ca ?wiadomo?? i potrzeba wprowadzania eko rozwi?za? w gronie najemców. Z uwagi na praktyczne podej?cie najemców, realizowane przez ni? konkretne zielone rozwi?zania, maj? realne uzasadnienie ekonomiczne np. w postaci ni?szych kosztów mediów. Prócz ekonomii coraz cz??ciej pojawia si? argument w postaci wymogu ograniczenia ?ladu w?glowego. Utwierdza nas to w przekonaniu, ze temat ekologii w magazynach zostanie z nami w kolejnych latach i b?dzie coraz intensywniej zg??biany przez uczestników rynku. Mo?e sta? si? równie? kolejnym elementem istotnie wp?ywaj?cym, prócz kwestii lokalizacyjnych i komercyjnych, na wybór finalnego rozwi?zania.
?ród?o: Cushman & Wakefield
